Como financiar uma reforma no seu imóvel

17/11/2024

JÚLIA MOURA
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – Apesar de geralmente ser menos custosa, uma reforma em casa requer o mesmo rigor no planejamento financeiro que a aquisição de um imóvel, dizem especialistas.

“É quase como um financiamento imobiliário de menor porte”, diz Marcelo Milech, planejador financeiro da Planejar.

Uma diferença importante, porém, é que na reforma dificilmente uma obra sai pelo preço estimado, lembra o também planejador Marlon Glaciano, sendo comum surgirem surpresas no meio do caminho.

“É importante ter um orçamento realista, com o detalhamento dos itens da obra, mesmo que seja mais caro. De início, as pessoas pensam em fazer o básico e gastar menos, mas acabam gastando mais. O recomendado é se programar para um gasto 25% a 30% maior “, diz Glaciano.

O especialista também recomenda ter diligência na hora de contratar profissionais e estabelecer prioridades e gastar primeiro com o que é mais importante. “Não vale comprar o acabamento antes da estrutura. O mais importante é não usar a emoção, e obra em casa mexe com isso”, afirma Glaciano.

O ideal, de acordo com os planejadores, é economizar e investir até juntar o suficiente para a obra, de preferência em produtos de renda fixa, como CDBs de liquidez diária com rentabilidade acima de 100% do CDI ou no Tesouro Selic.

“Fazer a obra aos poucos também é uma saída, mas isso tende a encarecer a reforma”, diz Milech.

Para custear os produtos e serviços, o cartão de crédito pode ser um aliado, desde que sem juros. Caso essa alternativa não seja o suficiente para cobrir os gastos, é possível contratar linhas de crédito mais baratas, como o consignado e o empréstimo com garantia em bens, como investimentos e imóveis.
“O importante é evitar o cheque especial e o rotativo. Isso é colocar a corda no pescoço, pois são linhas caríssimas”, diz Milech.

Ele recomenda a busca pelo financiamento mais barato e mais longo possível, desde que o valor não passe de 25% do gasto mensal da família, para evitar o risco de superendividamento. Também vale negociar com o banco o número e o valor das parcelas.

Outro ponto de atenção é para o destino do crédito obtido. “É comum o dinheiro da reforma migrar para outro gasto”, diz Caio Macedo, diretor de estratégia do birô de crédito Equifax BoaVista.

Atualmente, os bancos oferecem linhas de crédito que podem ser utilizadas especificamente em obras de renovação. A mais comum é o consórcio para reformas, que tem as mesmas regras dos consórcios tradicionais, mas com um valor de face menor. Outra diferença é que o FGTS não pode ser usado para dar o lance.

Nesse caso, o crédito cai direto na conta do cliente na íntegra e pode ser usado em até um ano. Ao fim do prazo, é necessário que o contemplado submeta ao banco um laudo de obra finalizado assinado pelo engenheiro ou arquiteto responsável, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou o RTT (Registro de Responsabilidade Técnica), para que se ateste o uso devido dos recursos.

“Confiamos na idoneidade desses profissionais. Não temos casos de fraude”, diz Izabella Belisário, diretora de consórcio e capitalização do Santander.

No Santander, a carta do consórcio de reforma pode variar de R$ 60 mil a R$ 500 mil, com prazo de 20 anos. Na média, o tíquete fica em trono de R$ 100 mil.
“Muitas vezes o cliente não quer resgatar investimentos, pois ele ganha mais com eles do que aquilo que vai pagar no consórcio”, diz Belisário.

Geralmente, o custo de administração do consórcio incide sobre o valor total, sem juros compostos. No entanto, eles são superiores à taxa básica de juros, que atualmente está a 10,75% ao ano. As parcelas, porém, costumam ser acessíveis, ficando abaixo de R$ 1.000 ao mês.

Vale lembrar que, no caso de consórcios para compra de imóvel, caso ele acabe sendo mais barato que a carta de crédito obtida, o restante pode ser utilizado para reforma.

Outra opção de financiamento de reformas é o home equity, também chamado de CGI (Crédito com Garantia de Imóvel). Neste caso, o imóvel a ser reformado pode ser utilizado como garantia, desde que já esteja quitado. Por ter menos risco para os bancos, essa modalidade costuma ter juros menores, ao redor de 2% ao mês.

“Se o pagamento atrasar, há chance de perder o imóvel, mas, tendo sabedoria para lidar com esse fluxo de caixa, vale a pena e é melhor que o crédito consignado, que vai liberar um valor total menor”, afirma Glaciano.
Para todas essas linhas é possível fazer simulações nos sites das instituições financeiras e comparar os custos.

“As taxas de juros diferem entre instituições, por mais que se trate da mesma linha”, diz Macedo, da Equifax.

VEJA PRODUTOS BANCÁRIOS PARA FINANCIAR UMA REFORMA:
Banco do Brasil
O Banco do Brasil tem algumas opções de crédito para reformas. Uma delas é o BB Crédito Realiza, que além de viagens e eletrodomésticos, também pode ser utilizado para financiar reforma e decoração. Com ele é possível financie até 100% do valor da compram com teto de R$ 50 mil, de materiais de construção, móveis e objetos de decoração em lojas credenciadas pelo banco. Na capital paulista, porém, são apenas 16 licenciados.

Outra opção é o Empréstimo com Garantia de Investimentos, Previdência, Imóveis ou Veículos, que aceita aplicações financeiras como poupança, fundos de renda fixa, CDB, LCA, previdência e imóveis residenciais ou comerciais como garantia, sem ser necessário fazer o resgate da aplicação. O valor mínimo é R$ 10 mil e o máximo para contratação é de R$ 10 milhões.
1) BB Crédito Realiza:
Taxa de juros: não informada pelo banco.
Prazo: até 5 anos.
2) Empréstimo com Garantia de Investimentos, Previdência, Imóveis ou Veículos
Taxa de juros: a partir de 1,28% ao mês
Prazo: até 6 anos
3) Antecipação 13º Salário
Taxa de juros: a partir de 2,88% ao mês
Prazo: o pagamento do empréstimo ocorre na data prevista para o recebimento do 13º salário ou no vencimento final da operação.Bradesco
O Bradesco tem uma linha específica para quem tem uma obra residencial em andamento e precisa de dinheiro para terminar. O banco financia até 70% do custo total do empreendimento, sem contar mão de obra. Em créditos de até R$ 1,5 milhão, é possível usar o FGTS para quitar o financiamento ou reduzir o número ou valor das parcelas. O banco também oferta o CGI (Crédito com Garantia de Imóvel) para clientes que querem reformar.
1) Término de construção
Taxa de juros: 10,50% ao ano
Prazo: até 30 anos
2) CGI
Taxa de juros: a partir de 1,40% ao mês
Prazo: até 20 anosCaixa Econômica Federal
A Caixa não oferta mais o Cartão Construcard, mas ainda há linhas no banco estatal que podem ser utilizadas em reforma: o financiamento imobiliário na modalidade construção via SBPE ou FGTS, que bancam até 80% do total da obra, seja ela para construir uma casa do zero ou reformar um imóvel residencial para moradia própria.
1) Financiamento construção SBPE:
Taxa de juros: de 10,30% a 11,50% ao ano.
Prazo: de 10 a 30 anos.
2) Financiamento construção FGTS:
Taxa de juros: 9,01% ao ano.
Prazo: de 5 a 35 anos.Itaú Unibanco
O Itaú não tem um consórcio que pode ser utilizado em reformas, mas oferece outras três possibilidades aos seus cientes. Além do CGI tradicional, pelo qual é é possível obter um crédito de até 60% do valor do imóvel com o banco, a instituição lançou em junho a possibilidade de utilizar o imóvel financiado via Itaú, ou um outro CGI em andamento, como garantia neste tipo de empréstimo. Neste caso, o valor de empréstimo pode ser contratado a partir de R$ 30 mil até o montante já amortizado do financiamento imobiliário original ou do CGI em andamento.
1) CGI financiado
Taxa de juros: a partir de 1,35% ao mês
Prazo: até 20 anos
2) CGI Home Equity
Taxa de juros: a partir de 1,39% ao mês
Prazo: até 20 anos
3) Crédito para Investidores
Taxa de juros: a partir de 1,18% ao mês
Prazo: até 6 anosSantander
O Santander Brasil oferece um consórcio exclusivo para construção ou reforma, que pode ser utilizado tanto para a aquisição de material, como para a contratação de serviço. A diferença, neste caso, é que não é possível usar o FGTS para dar lance e é necessária a apresentação de um imóvel como garantia.
O banco também indica outros dois produtos para quem precisa de crédito para reformar a casa. O Use Casa, crédito com garantia de imóveis a partir de 30 mil, usando até 60% do valor do imóvel. E a antecipação do saque-aniversário do FGTS, que permite adiantar até os dez próximos recebimentos do saque-aniversário, a partir de R$ 99.
1) Consórcio Imóvel Santander
Taxa de juros: de 15,9% a 28% sobre o valor total do consórcio
Prazo: até 20 anos
2) CGI Use Casa
Taxa de juros: a partir de 1,05% ao mês
Prazo: até 20 anos
3) Adiantamento do saque-aniversário do FGTS
Taxa de juros: a partir de 1,29% ao mês
VEJA 6 DICAS PARA FAZER UMA REFORMA:
– Defina o objetivo da obra: quais cômodos serão reformados?
– Que mudanças serão realizadas (pintura, troca de pisos, manutenção básica)?
– Liste tudo que será necessário: quais profissionais serão contratados (mão de obra para demolição, marcenaria, pintura, piso, elétrica e limpeza)?
– Que materiais serão utilizados (tintas, cerâmica, marcenaria, cimento, areia, tijolo, vidros, elétrico, hidráulico e gás)?
Peça orçamento de tudo e compare os valores: em quais lojas comprar os materiais?
– O que está incluso no orçamento de cada profissional?
– Considere custos que não estavam previstos: quais materiais podem acabar no meio da obra?
– E se uma loja atrasar a entrega do material?
– Avalie a contratação de um profissional responsável pela obra: é necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para cuidar de todo o processo?
– A obra no apartamento irá modificar a estrutura do prédio? Se a resposta for sim, pode ser necessário um documento assinado pelo profissional que especifica o que será realizado.
Converse com familiares e amigos que já fizeram uma reforma: a experiência dessas pessoas ajuda a evitar erros, o que facilita o planejamento da obra.